Familienstiftung Immobilien: Vermögen sichern, steuerlich optimieren, Generationen absichern

Die Familienstiftung Immobilien bietet eine strukturierte Möglichkeit, Immobilienvermögen über Generationen hinweg zu schützen, klare Nachfolgeregelungen zu treffen und steuerliche Vorteile gezielt zu nutzen.

Ob zur Erhaltung des Familienvermögens, als Schutz vor Gläubigern oder zur Optimierung der Steuerlast. Diese besondere Form der Stiftung gewinnt für Immobilienbesitzer, Unternehmer und vermögende Privatpersonen zunehmend an Bedeutung.

In diesem Artikel erhalten Sie einen fundierten Überblick über die Gründung einer Familienstiftung, ihre Vorteile, möglichen Nachteile, den rechtlichen Ablauf und zentrale Gestaltungsfragen.

Was ist eine Familienstiftung Immobilien?

Eine Familienstiftung ist eine privatnützige Stiftungsform, die dazu dient, das Vermögen einer Familie langfristig zu sichern. Bei der Immobilien Familienstiftung liegt der Fokus insbesondere auf dem Erhalt und der strategischen Nutzung von Immobilien.

Die Familienmitglieder werden als Begünstigte (Destinatäre) definiert und erhalten regelmäßige Ausschüttungen aus den Erträgen, etwa aus Vermietung und Verpachtung.

Im Unterschied zu gemeinnützigen Stiftungen, bei denen der Fokus auf dem Allgemeinwohl liegt, steht bei der Familienstiftung Immobilien die nachhaltige Sicherung des Familienvermögens im Mittelpunkt.

Diese Struktur schützt das eingebrachte Stiftungsvermögen vor Gläubigern, Pflichtteilsansprüchen oder ungewollten Veräußerungen.

Das sind die Vorteile der Immobilien Familienstiftung

Für viele Stifter, die ihr Vermögen strategisch absichern, steuerlich entlasten und strukturiert in die nächste Generation überführen möchten, bietet die Immobilien Familienstiftung ein besonders wirkungsvolles Instrument mit zahlreichen Vorteilen.

Vermögensschutz

Durch die Übertragung des Immobilienvermögens in die Stiftung wird es dauerhaft vom Privatvermögen getrennt und ist vor dem Zugriff Dritter geschützt.

Steueroptimierung

Dank nur 15 % Körperschaftsteuer und der Befreiung von der Gewerbesteuer (bei rein vermögensverwaltender Tätigkeit) entsteht ein deutlicher steuerlicher Vorteil gegenüber dem Immobilienbesitz als Privatperson oder über eine GmbH.

Langfristige Nachfolgeplanung

Die Stiftung regelt die Nachfolge strukturiert und konfliktfrei.

Steuerliche Vorteile beim Verkauf

Nach zehn Jahren Haltedauer können Immobilien steuerfrei veräußert werden. Das ist ein entscheidender Vorteil gegenüber privaten Veräußerungsgeschäften.

Erbersatzsteuer planbar

Die Erbersatzsteuer fällt nur alle 30 Jahre an und lässt sich über Freibeträge (800.000 €) und Gestaltung optimal steuern.

Wie läuft die Gründung ab?

Die Gründung einer Familienstiftung ist ein formaler, aber planbarer Prozess.

Hier sind die wichtigsten Schritte für Sie im Überblick.

1. Zieldefinition

Zuerst wird festgelegt, welchen Zweck die Stiftung erfüllen soll.

Geht es primär um den Vermögensschutz, steuerliche Vorteile oder auch um gesellschaftliche Wirkung, etwa durch sozialverträgliche Vermietung?

2. Satzung & Stiftungsgeschäft

In der Stiftungssatzung werden Verwaltung, Organe, Verteilung der Erträge und der Zweck der Stiftung konkret geregelt. Das Stiftungsgeschäft ist die offizielle Erklärung zur Errichtung.

3. Kapitalausstattung

Die Mindesthöhe des Kapitals liegt meist bei 100.000 €. Für Immobilienbesitzer mit größerem Bestand empfehlen sich 500.000 € bis 1 Mio. €, um eine tragfähige Stiftungslösung zu ermöglichen.

4. Rechtliche und steuerliche Beratung

Vor der Gründung sollte unbedingt eine fundierte rechtliche und steuerliche Beratung erfolgen. Expert*innen helfen dabei, die Stiftungssatzung korrekt zu formulieren, steuerliche Fallstricke zu vermeiden und die optimale Kapitalstruktur zu entwickeln. Besonders bei komplexen Immobilienvermögen ist das wichtig.

5. Behördliche Anerkennung

Die vollständigen Unterlagen werden bei der zuständigen Aufsichtsbehörde eingereicht. Nach Prüfung der Satzung, des Zwecks und der Kapitalausstattung erfolgt die behördliche Anerkennung. Erst dann gilt die Stiftung als rechtsfähig.

6. Übertragung von Vermögenswerten

Nach der Anerkennung wird das Immobilienvermögen formell durch Schenkung oder Verkauf an die Stiftung übertragen. Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag sind Teil dieses Schritts.

7. Start der operativen Verwaltung

Nun beginnt die eigentliche Arbeit: Verwaltung des Vermögens, Durchführung der Vermietung und Verpachtung, ggf. Investitionen, Ausschüttungen an Familienmitglieder sowie regelmäßige steuerliche und buchhalterische Pflichten (z. B. Einnahmen-Überschuss-Rechnung oder Bilanz).

Immobilien in die Stiftung übertragen – so geht’s

Die Übertragung von Immobilien in eine Familienstiftung ist ein zentraler Schritt bei der Gründung und sollte rechtlich wie steuerlich gut vorbereitet werden.

Damit das Immobilienvermögen korrekt eingebracht wird und alle steuerlichen Vorteile genutzt werden können, ist ein klar definierter Ablauf erforderlich:

1. Verkehrswertgutachten erstellen
   Vor jeder Übertragung ist ein unabhängiges Verkehrswertgutachten notwendig. Es dient der steuerlichen Einordnung, bildet die Grundlage für Schenkungs- oder Verkaufswerte und schafft Klarheit gegenüber der Finanzverwaltung. Auch für die Stiftungssatzung ist der Marktwert entscheidend, da sich hieraus die mögliche Ertragskraft und spätere Ausschüttungen ableiten.

2. Übertragungsart wählen
   Es gibt zwei gängige Wege, eine Immobilie in die Stiftung zu übertragen:

   • Schenkung: Die Immobilie wird unentgeltlich auf die Stiftung übertragen.

     • Vorteil: Nutzung der gesetzlichen Freibeträge, etwa 100.000 € für Nachkommen.

   • Verkauf: Die Stiftung erwirbt die Immobilie gegen Zahlung eines Kaufpreises. Dieser kann aus bereits eingebrachtem Kapital oder durch Finanzierung (z. B. Darlehen) erfolgen. Der Verkauf kann steuerlich sinnvoll sein, etwa zur Realisierung von Anschaffungskosten oder zur Trennung von Nutzung und Eigentum.

3. Notarielle Beurkundung & Grundbucheintrag
   Jede Übertragung muss notariell beurkundet werden. Anschließend wird die Stiftung im Grundbuch als neue Eigentümerin eingetragen. Damit gehört die Immobilie formal und rechtlich zum Stiftungsvermögen, mit allen Konsequenzen für den Vermögensschutz und die spätere Verwaltung.

4. Regelung der Nutzung in der Satzung
   Die Verwendung der eingebrachten Immobilien wird in der Stiftungssatzung klar definiert. Möglich sind z. B.:

   • Vermietung an Dritte

   • Verpachtung von Gewerbeobjekten

   • Eigennutzung durch Familienmitglieder

   • Kombinationen (z. B. Mietverhältnis mit Nießbrauchsvorbehalt)

5. Steuerliche Gestaltung nutzen
   Die Einbringung lässt sich durch bewährte Modelle optimieren. Häufig genutzt wird der sogenannte Nießbrauchsvorbehalt: Der Stifter überträgt die Immobilie, behält sich aber das Nutzungsrecht (Mieteinnahmen) vor. Das reduziert den steuerpflichtigen Wert der Immobilie und kann die Steuerlast erheblich senken.

Auch die Einbringung von fremdfinanzierten Immobilien ist möglich.

Diese können durch die Stiftung übernommen werden, wobei sich ggf. zusätzliche Steuervorteile durch Zinsabzüge ergeben.

Steuerliche Vorteile für Immobilienbesitzer

Familienstiftungen bieten im Vergleich zu anderen Rechtsformen ein enormes steuerliches Potenzial:

• Körperschaftsteuer: Auf sämtliche Einkünfte, ob aus Mieteinnahmen, Zinserträgen oder Beteiligungen, fällt nur der pauschale Satz von 15 % an. Das ist deutlich günstiger als der Spitzensteuersatz für natürliche Personen.

• Gewerbesteuerbefreiung: Sofern die Stiftung ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist, insbesondere durch Vermietung und Verpachtung – entfällt die Gewerbesteuer vollständig.

• Steuerfreier Immobilienverkauf: Wird eine Immobilie mindestens zehn Jahre im Stiftungsvermögen gehalten, kann sie im Anschluss steuerfrei verkauft werden. Das ist ein erheblicher Vorteil für Immobilien mit Wertsteigerung.

• Planbare Erbersatzsteuer: Diese fällt turnusmäßig nur alle 30 Jahre an. Durch die pauschale Annahme eines Vermögensübergangs auf zwei Kinder ergeben sich hohe Freibeträge von 800.000 €.

• Werbungskostenabzug: Aufwendungen für Instandhaltung, Verwaltung oder Finanzierung lassen sich als Werbungskosten geltend machen und senken somit die steuerliche Belastung.

Im Vergleich zur Einnahmen-Überschuss-Rechnung bei natürlichen Personen, mit einer Steuerlast von bis zu 42 %, ermöglicht die Familienstiftung eine gezielte Steueroptimierung, die gerade bei hohem Immobilienbestand zu erheblichen Einsparungen führt.

Risiken & Nachteile – was ist zu beachten?

Trotz der vielfältigen Vorteile sollten Immobilienbesitzer die potenziellen Nachteile einer Familienstiftung sorgfältig abwägen:

• Unflexible Struktur: Die Stiftungssatzung ist bindend. Änderungen sind nur schwer und meist mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde möglich.

• Komplexität der Verwaltung: Die Verwaltung einer Stiftung erfordert rechtliche, steuerliche und buchhalterische Expertise. Jahresabschlüsse, Berichte und ggf. Prüfungen müssen regelmäßig erfolgen.

• Erbersatzsteuer: Auch bei intelligenter Gestaltung bleibt eine gewisse Steuerlast alle 30 Jahre bestehen – insbesondere, wenn das Stiftungsvermögen stark gewachsen ist.

Diese Punkte machen deutlich: Ohne professionelle Vorbereitung und rechtssichere Gestaltung kann eine Familienstiftung schnell zur Belastung statt zum Vorteil werden.

Alternative Modelle zur Familienstiftung Immobilien

Nicht jede Vermögensstruktur verlangt nach einer Stiftung.

Alternativen können, je nach Zielsetzung, sinnvoll sein:

• GmbH: Sie bietet Flexibilität in der Führung der Unternehmen, allerdings bei erhöhter steuerlicher Belastung (insbesondere Gewerbesteuer) und weniger Schutz gegenüber Gläubigern.

• Familienpool: Eine Personengesellschaft, in der mehrere Familienangehörige Vermögenswerte gemeinschaftlich halten. Sie ist flexibel, aber konfliktanfällig bei Uneinigkeit.

• Privater Besitz: Keine Gründungskosten, einfache Struktur, jedoch keine langfristige Strukturierung möglich und hohe Steuerlast bei Verkauf oder Vererbung.

Eine fundierte Abwägung, gemeinsam mit erfahrenen Beratern, zeigt, welches Modell für Ihre Ziele am besten geeignet ist.

ESG-Kriterien und gesellschaftlicher Mehrwert

Moderne Familienstiftungen denken über den rein finanziellen Zweck hinaus.

Die Integration von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) schafft langfristigen Mehrwert:

• Energieeffizienz & Nachhaltigkeit: Bei Neubauten oder Sanierungen können umweltfreundliche Standards gefördert und staatliche Förderungen genutzt werden.

• Sozialverträgliche Mieten: Die gezielte Vermietung an soziale Zielgruppen stärkt den gesellschaftlichen Beitrag und kann zudem durch Förderprogramme unterstützt werden.

• Denkmalgeschützte Immobilien: Investitionen in denkmalgeschützte Objekte ermöglichen steuerlich attraktive Abschreibungen und fördern gleichzeitig den Erhalt historischer Bausubstanz.

Gerade Immobilieninvestoren, die langfristig denken, erkennen in ESG-Maßnahmen nicht nur eine ethische Verantwortung, sondern auch eine Möglichkeit zur Stärkung der Rendite, Reputation und Stabilität des Portfolios.